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Cosse ancien : jusqu’à 85% d’exonération d’impôt sur les revenus locatifs

Cosse ancien : jusqu'à 85% d'éxonération

Un nouveau dispositif appelé « Cosse ancien » est mis en place pour permettre aux propriétaires qui donnent en location un logement situé en zone tendue, dans le cadre d’une convention avec l’Anah, de bénéficier d’un abattement fiscal allant jusqu’à 85 % des loyers perçus.

Afin de lutter contre la pénurie de logements dans les zones tendues, la loi de finances rectificative pour 2016 a créé un nouveau dispositif d’incitation fiscale. Il permet au propriétaire qui donne en location un logement de bénéficier d’un abattement fiscal allant de 15 à 85 % en fonction :

  • de la zone géographique où se situe le bien,
  • du niveau de loyer appliqué et des modalités de gestion (en direct ou en intermédiation locative).

L’avantage entre en vigueur pour les revenus perçus en 2017.

Cosse ancien : Conditions à respecter

Le propriétaire doit s’engager à louer son logement nu à une personne qui en fait son habitation principale dans le cadre d’une convention conclue avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat) entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019, dans le secteur intermédiaire, social ou très social.

  • Le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas excéder certains plafonds (prochainement fixés par décret)
  • le logement doit être loué pendant toute la durée de la convention (6 ans pour un conventionnement sans travaux, 9 ans en cas de travaux subventionnés).

ATTENTION :Le bien immobilier ne peut être loué à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du propriétaire, à une personne déjà les lieux, sauf lors du renouvellement du bail.

Jusqu’à 85 % de déduction fiscale

Le nouvel avantage ne s’applique que dans les zones « tendues. Selon la ville dans laquelle se situe le logement, le taux de la déduction applicable varie de 15 à 70 %.

Toutefois, les propriétaires bénéficient d’un abattement majoré de 85 % sur tout le territoire, dès lors qu’ils choisissent de confier la gestion du bien à un organisme public ou privé agréé pour l’intermédiation locative.

En cas de non-respect de l’un des engagements du bailleur ou de vente du logement ( ou des parts sociales si le logement appartient à une SCI) pendant la période d’engagement , l’avantage fiscal est remis en cause. Dans ce cas, le revenu foncier des années au titre desquelles la déduction spécifique s’est appliquée est réintégré. Des cas de non-requalification existent.

Pas de cumul avec d’autres dispositifs

Le « Cosse ancien » ne peut pas se cumuler, pour un même logement, avec les autres dispositifs fiscaux existants en faveur de l’investissement locatif. Le micro-foncier n’est pas non plus compatible avec la nouvelle déduction forfaitaire.

Compte tenu de l’entrée du Cosse, la loi prévoit la sortie progressive de plusieurs dispositifs d’investissements locatifs applicables dans l’immobilier « ancien ». La loi de finances rectificative pour 2016 prévoit, par exemple, que le « Besson ancien » cesse en faveur de ce nouveau dispositif.

 

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